司法書士法人 静岡のブログ

　平成１７年の新不動産登記法施行により、『登記識別情報』が誕生しました。

　これは、権利証（権利書ともいいますが、以下、権利証で統一します）に代わる新しい制度でした。

　当初は評判が悪かった（？）、この「登記識別情報」も、最近は一般の方々にもかなり浸透してきたように思います。

　しかし、登記識別情報にまつわる誤解はまだまだ多いようです。

　今日も、こういうことがありました。

　土地に担保を付ける（設定する）案件がありまして、担保提供者（土地の所有者Ａさん）から権利証を預かりました。

　そう、Ａさんが土地を取得したのは新不動産登記法施行前ですので、「権利証」なのです。

　「担保設定登記が完了したら、権利証をお返しいたします」

　と申し上げるとＡさんは

　「登記識別情報になって返ってくるんですよね？」

　とおっしゃいました。

　これは間違いです。

　権利証はいつまで経っても権利証、登記識別情報はいつまで経っても登記識別情報です。

　また、権利証（または登記識別情報）を紛失した場合でも、新たに登記識別情報が発行されることはありません。

　ついでに申しますと、権利証（または登記識別情報）を紛失しても、ただちに不動産の権利を失うわけではありません。落ち着いて冷静に、以下の対応をしてください。

　権利証を紛失したときは、法務局（登記所）に対し不正登記防止を、登記識別情報を紛失したときは申出登記識別情報の失効の申出をしてください。

　そうしておけば、権利証（または登記識別情報）を悪用されずに済みます。

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　１０月２８日付のブログで、

　Ｓ銀行Ｋ支店の、不動産売買決済に要する時間が長過ぎると書いた

　本日午前１１時半から、ふたたび同支店において決済に立ち会う

　Ｓ銀行のご担当は１０月２８日と同じ

　私は、いつものとおり当事者（売主・買主）の意思確認・本人確認のあと、

　登記に必要な書類へ署名押印をいただき、

　「融資の実行をお願いします」と、担当者にＧＯサインを出す

　ときに１１時４０分

　今日は何時間待つことになるのか・・と本気で心配していたところ、

　１１時５０分過ぎに、担当者が戻ってきて、

　「無事、実行のほう、完了しました」

　約１１～１２分の早業！

　先日、生意気にも帰り際に苦言を呈したことが功を奏したのか？

　なんにしても、今日のご対応には感謝するほかない

　「ありがとうございました。今後とも、よろしくお願いします」

　「こちらこそありがとうございました。自己最短記録です」

　担当者は、素晴らしい笑顔を見せてくれた

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　ある不動産に根抵当権がついている

　根抵当権者はＡ社、債務者がＢ、不動産所有者はＣ

　今般、Ｃが不動産を処分することになったのだが、それにはまず根抵当権を抹消する必要がある

　しかし、Ａ社は５年前に解散し清算結了も済んでおり、消滅している

　Ｃによれば、

　『 Ｂが「Ａ社と俺は根抵当権を抹消する約束した」と言っていたような気がする 』

　ということだが、Ｂは７年前に死亡しているので、真実は闇の中・・・

　抹消登記に必要な書類も案の定、Ｃの手元にはない

　そこで、Ａ社のかつての本店所在地を管轄する横浜地裁へＡ社の清算人申立をした

　司法書士が根抵当権抹消登記を申請するときは、Ａ社の代表者（清算人）から委任を受ける必要があるのだが、登記簿上消滅しているＡ社には清算人が存在しない状態なのだ

　横浜地裁によると

　「うちは、こうした場合、地元の弁護士を清算人として選任する」

　という

　いずれ横浜の弁護士さんにお会いして、委任状などの書類に署名捺印していただくことになろう

　（現段階では、清算人は選任されていない）

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　午前１０時から裁判の予定が入っていたのですが（過払い請求事件です）、朝９時過ぎに電話で先方と和解しました

　裁判所へ出向く必要がなくなり、当初は私が行く予定ではなかった１０時からの立ち会い（不動産売買の決済）に行ってきました

　今日は、建築メーカーさんが建売住宅を売り渡す場に立ち会いました

　場所は某金融機関ローンセンターの会議室です

　立ち会いにおいて毎度のように感心するのは、不動産業者さんの説明の上手さ

　「仕事だから当然」と言えばそれまでですが、固定資産税のこと、地盤調査や白アリ駆除をどのように行ったか、その保証は何年有効か、鍵を無くしたときにはどこに連絡すればいいか等、事細かに買主さんに説明されます

　さすがにプロだなぁと思います

　私たち司法書士もボケーっとしているわけにはいかない

　「登記のプロ」を自認するからには、当事者本人の意思確認・当該不動産の登記簿の現状・この売買に基づいてどのような登記がなされるのか・署名捺印いただく書類について・識別情報をお渡しする方法・登記費用などをしっかり説明する必要があると思います

　司法書士による書類のチェックが済むといよいよ融資が実行され、銀行→買主→売主へとお金が動いていくのですが（通帳間でのやりとりですから大金がテーブル上に登場することはありません）、

　「しばらくお待ちください」

　と担当行員が部屋を出ていってからの待ち時間は意外に長い・・・

　５～６人がうつむいたまま黙って長時間を過ごすのはかなり苦痛ですので、なるべく口を動かすように心掛けています（笑）

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　東海地方が梅雨入りしたそうです

　静岡市は今にも雨が降りそうな曇り空です

　これからしばらくは傘を手離せない日々が続きます

　さて、今日の午前中、富士での裁判が２件予定されていたのですが、先日両件ともに訴訟外で和解できました

　裁判所に出廷する必要がなくなったので、午前１０時からのＡ銀行に於ける不動産売買の決済に立ち会ってきました（当初は父が立ち会う予定でした）

　「立ち会い」の場は、裁判とは違う緊張感が漂います

　今日の不動産にはＢ銀行の担保が付いていました

　当然、担保を抹消する必要があります

　Ａ銀行から買主さんに融資が実行され、売主さんが買主さんから売買代金を受領し、売主さんがその中から残債分をＢ銀行に振込み、担保を解除（抹消）してもらうという一連の流れ

　不動産売買決済の典型的なものですが、通常は、担保権を持つ金融機関も決済の場に同席し、司法書士はその場で解除書類を預かります

　しかし、今日のＢ銀行はＡ銀行に来てくれませんでした

　Ａ銀行でＢ銀行への振込を完了させた後、Ｂ銀行から振込が確認できた旨の電話があり、売主さんと共にＢ銀行へ向かい解除書類を受け取りました

　Ｂ銀行にしてみたら、売主さんは大切な「お客様」

　私の感覚では、「お客様」からお金をもらうＢ銀行がＡ銀行に出向くのが当然のように思いますが、聞くところによると、関西に本店を持つＢ銀行にとっては今日のようなパターンが普通のようです

　ところ変われば・・・・ということでしょう

　まぁ しかし、おかげでＢ銀行へ向かう車中、売主さんと楽しい会話ができました

　残る私の仕事は、無事に登記申請を完了させるだけです

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　ほとんどの不動産売買契約の決済の場には、司法書士が同席します

　特に金融機関からの融資が絡んでいる決済においては、ほぼ１００％、司法書士の「立ち会い」が融資の必須条件となります

　では「立ち会い」において、司法書士は何をするのでしょう？

　まず、司法書士は決済の席で
　①売買契約の有効性（本人確認も含む）
　②登記のための必要書類が揃っているか
　を慎重に確認します

　そして確認を終えると金融機関に「ＧＯサイン」を出し、そこでようやく何千万（あるいは何億）のお金が動く

　これが「立ち会い」です

　売主が不動産をだまし取られたり、逆に買主がお金をだまし取られたりすることのないように、当事者は司法書士に判断を委ねる

　また、登記実務上、所有権が適法に買主へ移転登記された後に担保（抵当権など）の登記がなされるので、金融機関としても司法書士のＧＯサインがない限り融資の実行をしない

　下手をすれば融資が無担保債権になり兼ねないからです

　そして、当然ながら融資が実行されなければ買主は売主に残代金を払えない

　つまり、司法書士は不動産売買契約決済の「総監督」であり、必要不可欠の存在なのです

　司法書士に課せられた責任は重大ですが、だからこそ、やりがいも感じます

　不動産売買契約決済における「立ち会い」は、登記の専門家たる司法書士だけが排他的に独占する市場

　この状態は今後も変わりません

　今日も３件の「立ち会い」をしました

　私たち司法書士は緊張と誇りを持って、「立ち会い」に臨んでいます

当事務所の不動産登記専門ホームページが完成しました。

ヤフー（yahoo！）で「登記　静岡」と検索ください。

三岡事務所の不動産登記専門ＨＰをよろしくお願い致します。

http://www.touki-shizuoka.com/

週刊法律新聞（７月２４日号）によりますと、法務省は平成２３年度から登記手数料を引き下げる方針を固めたとのこと。

登記手数料とは、登記簿の謄抄本・登記事項証明書（代表者事項証明書を含む）の交付に必要な手数料のこと。

現在の「１通あたり１千円」が高すぎるという感覚は誰もが持っていた。

深刻な不況下で国民負担軽減の必要性、加えて登記情報を集約するコンピューターシステムの大規模整備が行われた現在は経費削減が可能なはず。

交付手数料は７００～８００円程度に引き下げる見通しだそうです。

☆不動産登記専門サイトはhttp://www.touki-shizuoka.com/

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「銀行から司法書士を指定された。これって従わなきゃいけないの？別の司法書士に頼んだらいけないの？」
このようなご相談を受けたことが何度かあります。

まず、金融機関（銀行、信用金庫、農協など）から融資をお受けになって不動産（土地建物）を担保に差し出す場合に担保設定登記というものが必要になります。完済なさったときには担保抹消登記も必要になります。こんなとき金融機関は日頃から提携している司法書士へ登記申請を依頼します。

お客様自身が司法書士を選ぶ権利はないのでしょうか？ 選択権は当然あるはずです。金融機関に申し出れば、別の司法書士を使うことも可能です。知り合いに司法書士がいる場合などはその司法書士に依頼することもできるでしょう。 

登記費用（司法書士に支払う報酬）は金融機関でなはくお客様が負担するのです。

　　　　　　　金融機関が紹介する司法書士の費用は妥当か？

一部の地域では大人数の司法書士を抱える大手事務所がたくさんの金融機関と取引を持とうと、積極的な営業を仕掛けているとも聞きます。「仁義なき戦い」が繰り広げられているのです。仕事量が増えると司法書士の人数も増員せざるを得なくなる。司法書士の給料は事務員さんの給料よりも当然高い。事務所のフロアも狭いところではなく広いものが必要になりテナント代も膨らむ。今までの司法書士事務所では考えられなかった「営業専門」の事務員さんを多数使ってるなんて噂も聞きます。いろんな経費がかさむでしょうから、依頼人（お客様）から徴収する費用が高くなっても不思議ではありません。また、業者へのキックバックも盛んに行われているようです。キックバックは懲戒処分の対象ともなり得ますが、キックバックするお金は当然お客様の費用から徴収することになるのだと思います。まったく言語道断です。

報酬規定が撤廃され、原則として自由競争となった司法書士の報酬。
しかし、現実には営業競争が加速するだけ。
価格競争はあまり進んでいないように思います。
規制緩和の恩恵による一般のかたへの還元がもっと進むべきだと思います。

手前味噌ではありますが、
「金融機関から紹介された司法書士の費用が高いように思う。そちらはいくらでやってくれるの？」とお電話をいただき当事務所の見積もりをお出ししたところ
「こんなに違うものなの？」というお言葉をいただいたこともありました。

当事務所は無料で費用見積もりを行っていますし、他の事務所さんも同様かと思います。金融機関から紹介された司法書士の費用が高いとお感じになったら、他の事務所へ問い合わせてみることも手だと思います。

しかし、これは当然ですが、安ければいいというわけではありません。理想なのは「安い、早い、信頼できる」の３拍子揃った司法書士です。

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お電話やメールで、登記費用の見積もり依頼をいただくことがあります。
不動産（土地・建物）をお買い求めになる際の登記費用算出には、下記の事項をお伝えいただく必要がございます。
①土地・建物の評価額
②金融機関からお借入れがある場合にはその借入額（担保設定登記が必要になる場合があります）

上記のほかにも、登記の種類によってはお伝えいただく事項もございます。
お手数ですが、ご協力をお願いいたします。

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★登記費用の無料見積もり（不動産に関するもの、会社に関するもの）
★登記に関する無料電話相談も受け付けています（０５４－２５１－２６８１）

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